Co wydarzyło się w Chinach i czego można spodziewać się w Polsce na rynku mieszkaniowym?

 

Ponad 225.000 kredytów mieszkaniowych – to ilość wszystkich kredytów udzielonych w Polsce w 2019 roku na zakup mieszkania lub domu. Łączna ich wartość to aż 62,6 mld zł. Kwota ta jest o 16% wyższa w porównaniu z rokiem 2018. Według poniższego raportu ilość zaciągniętych nowych kredytów była największa w ciągu ostatniej dekady, zaś ich łączna kwota najwyższa w historii transakcji mieszkaniowych. Co nietypowe, w czwartym kwartale 2019 roku aż 25% mieszkań było kupowanych za gotówkę. Była więc grupa ludzi dysponujących sporą gotówką, którą zamiast w banku, preferowali lokować w nieruchomościach. Inwestycje w mieszkania były najbardziej dochodowe w porównaniu z wysoką inflacją. Dlatego też nieruchomości cieszyły się zainteresowaniem i przeżywały boom. Zysk z najmów znacznie przekraczał zyski jakie można było otrzymać z depozytów bankowych. Na wynajmie można było zarobić min. 6% i więcej w porównaniu z lokatami.

Mediana cen transakcyjnych metra kwadratowego mieszkań w Warszawie osiągnęła w lutym 2020 roku 10695 zł/m2. Tuż za Warszawą plansował się Gdańsk z kwotą 9412 z/m2ł i Kraków 8746 zł/m2. Z takimi oto stawkami weszliśmy w nową sytuację – w świat dotknięty koronawirusem COVID-19.

W Chinach, po 3 miesiącach od epidemii rynek nieruchomości w zasadzie przestał funkcjonować. Sprzedaż w lutym spadła aż o 50% w porównaniu ze styczniem 2020 roku i o 40% w stosunku do lutego 2019 roku. W takiej sytuacji popyt na chińskie mieszkania nie wróci szybko. Teraz potrzebne są miesiące albo nawet lata, żeby wrócić do cen przed kryzysem spowodowanym COVID-19.

Analizując sytuację z Chin pojawia się pytanie o scenariusze dla polskiego rynku nieruchomości? 

Należy się spodziewać, że stawki za m2 mieszkania nie będą spadły. Nie byłoby też zaskoczeniem, gdyby powtórzyła się sytuacja taka sama jak w Chinach, czyli spadek nawet do 50% za m2 mieszkania. Analizując to, co zdarzyło się w 2008 r. w Polsce, kiedy to ceny mieszkań były bardzo wysokie, scenariusz jest jak najbardziej realny. W 2008 roku za m2 mieszkania w Warszawie płacono średnio 9.500 zł (żeby kupić wówczas mieszkanie przeciętny Kowalski potrzebował 180 pensji, dla porównania, przy wzroście płac dziś jest to 100 pensji). W 2008 roku w ciągu kilku kwartałów metr kwadratowy mieszkania w Warszawie w 2008 roku obniżył się z 9.500 zł do 7.500 zł. Po kolejnej fali kryzysu, cena znów spadła o 1000 zł. Następnie przez kolejne lata stawki rosły stopniowo w górę, jednak znacząco przyspieszyły w ostatnich latach, począwszy od 2017 roku. Gdyby sytuacja się powtórzyła należy liczyć się z tym, że potrzebujemy znów 5-7 lat, żeby ceny mieszkań wróciły do stanu z lutego 2020 roku. A to nie jest optymistyczna wizja dla tych którzy zainwestowali środki w nieruchomości.

 

Anna M.

NextZone Nieruchomości